Войти

Warning: Declaration of getcbrecaptchaTab::getDisplayRegistration($tab, $user, $ui) should be compatible with cbTabHandler::getDisplayRegistration($tab, $user, $ui, $postdata) in /home/kit-clubru/vdcrru/www/components/com_comprofiler/plugin/user/plug_cbrecaptcha/cbrecaptcha.php on line 0

Обзор законодательства, регулирующего выкуп арендуемого недвижимого имущества

Обзор законодательства, регулирующего выкуп недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства

Правовая коллизия

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренным законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В настоящее время принят ФЗ-159 от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее ФЗ-159), регламентирующий порядок и условия выкупа имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Данный нормативно-правовой акт предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право приобретать арендуемое ими недвижимое имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности.

Субъектам РФ предоставлено право самостоятельно определять особенности приватизации недвижимого имущества. Так, в первом чтении депутаты Мосгордумы приняли законопроект «О приватизации государственного и муниципального имущества Москвы». В данном законопроекте указываются особенности приватизации недвижимого имущества в городе Москве, арендуемого субъектами малого и среднего бизнеса.

Законопроект «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве» (далее – законопроект) призван регламентировать условия для развития малого и среднего предпринимательства, в частности в сфере оказания имущественной поддержки.

Основной целью указанных нормативно-правовых актов является повышение эффективности и усовершенствование организации процесса приватизации.

Однако имеются отдельные аспекты, нуждающиеся в дополнительной корректировке, в частности:

В подп. 3 ст. 4 ФЗ-159 от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее ФЗ-159) указано, что преимущественное право на выкуп может быть предоставлено при соблюдении определенных условий, в том числе:

– при условии, что площадь арендуемых помещений не превышает предельные значения площади арендуемого имущества, установленные законами субъектами РФ в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности (подпункт 3 указанной статьи).

Толкуя указанную норму буквально, субъект РФ (в данном случае – город Москва) обязан издать отдельный нормативно-правовой акт, регламентирующий предельные размеры площадей, которые могут быть переданы по договорам аренды. Поскольку в настоящее время такой нормативный акт отсутствует, следовательно, ограничений по размеру площадей, передаваемых в аренду, нет.

В Федеральном законодательстве субъектам предоставляется право установить предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности. В настоящее время на стадии разработки находится законопроект города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества Москвы», согласно которому субъект РФ (в данном случае город Москва) устанавливает «предельные площади помещений, подлежащих выкупу».

Таким образом, имеет место правовая коллизия, возникшая в связи с буквальным толкованием нормы федерального законодательства. Остается невыясненным правовое обоснование факта принятия субъектом РФ (городом Москвой) нормы, регламентирующей предельные значения площадей, подлежащих выкупу, поскольку федеральное законодательство субъекту такое право не предоставляет. Возможно, в данном случае норма федерального законодательства сформулирована недостаточно четко, что в свою очередь порождает подобную коллизию.

– при условии, что арендная плата перечислялась на протяжении всего срока аренды надлежащим образом.

Таким образом, арендаторы, перечислявшие арендную плату ненадлежащим образом, лишаются преимущественного права выкупа.

По действующему законодательству под исполнением обязательств надлежащим образом понимается исполнение обязательств в соответствии с требованием закона, иных правовых актов, а при их отсутствии – в соответствии с требованиями делового оборота.

В соответствии с действующим московским законодательством арендатор признается недобросовестным, то есть исполняющим обязанности по внесению арендной платы ненадлежащим образом, в случае двукратной просрочки выплаты арендной платы. Однако арендатор, устранивший задолженность и предоставивший доказательства того, что задержка в перечислении арендной платы произошла не по его вине, вправе претендовать на ликвидирование «титула» недобросовестного арендатора. Арендаторов, своевременно перечислявших арендную плату на протяжении длительного срока аренды, практически не существует. Поскольку банковские способы перевода денег иногда дают сбой, и в таком случае днем принятия платежного поручения для перевода денежных средств становится следующий за сбоем банковский день. Также возможны ошибки банковских операционистов в заполнении платежного поручения, либо допущены ошибки по невнимательности в заполнении платежного поручения самим арендатором.

В любом случае такие недоразумения устраняются довольно быстро, однако факт просрочки платежа имеет место быть. В подобном случае можно говорить о том, что арендатор на протяжении всего срока аренды один раз исполнил обязательство по внесению арендных платежей ненадлежащим образом. Фактически оплата произведена, но произведена с задержкой по вине административного ресурса. Таким образом, можно говорить о том, что арендная плата перечислена ненадлежащим образом. Подобная правовая коллизия возникает в связи с отсутствием четкости формулирования в федеральном законе. 

Трудности оценки

Согласно ст. 3 ФЗ-159 имущество будет приобретаться по цене, равной его рыночной стоимости.

В отношении всех нежилых помещений, находящихся в городской и муниципальной собственности и переданных в аренду, ранее проводилась оценка стоимости, так как объекты недвижимости, как правило, нуждались в инвентаризации. Кроме того, в связи со вступлением в действие указанного нормативно-правового акта к рынку недвижимости проявлен повышенный интерес. Данное обстоятельство влечет необоснованно завышенный порядок ценообразования на рынке недвижимости. Такие процессы неконтролируемы, поскольку рынок представляет собой баланс спроса и предложения.

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения по стоимости объекта на основании различных ценообразующих факторов. Рыночная стоимость недвижимости реагирует на любые изменения, в частности: технические характеристики недвижимости, расположение (близость, удаленность от центра), износ и потребность в ремонте, а также состояние окружающей застройки, доступность объекта (транспортная, пешеходная) и многое другое. При оценке недвижимости, по опыту организаций, проводивших оценку именно городской недвижимости, доходный метод оценки недвижимости из-за обработки огромного объема информации не применим, поэтому применяется сравнительный метод, который основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация, с учетом различных ценообразующих факторов. Сравнительный метод имеет свои недостатки, поскольку провести сравнительный анализ аналогичной городской недвижимости представляется затруднительным. Абсолютно одинаковых объектов с аналогичным уровнем износа, удаленности от центра и т.д. найти достаточно проблематично. Как указывалось выше, объекты недвижимости, находящиеся в собственности города, нуждались в инвентаризации, поэтому оценка городской недвижимости в Москве проводилась массово. По данным Департамента имущества города Москвы, стоимость недвижимости в среднем составляет 5-8 тыс. долл. США за кв. м, что значительно отличается от оценок, проведенных во время инвентаризации.

Действующее законодательство предоставляет право оспаривания результатов оценки. Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что результаты проведения независимой оценки будут значительно отличаться от результатов ранее проведенной массовой оценки.

Поскольку издание данного Федерального закона на период его действия до 01.07.2010 г. повлечет определенный ажиотаж на рынке недвижимости, то сравнительный метод будет в этот промежуток времени показывать необъективно завышенные результаты оценки стоимости недвижимого имущества. Рыночная оценка недвижимости включает в себя множество действий: сбор данных об объекте, сбор данных об объектах-аналогах, учет различных сопутствующих факторов.

Таким образом, это длительная процедура, на которую влияет множество факторов, что в свою очередь может привести к необоснованно завышенным ценам на рынке недвижимости. Кроме того, на проведение массовой оценки понадобятся дополнительные бюджетные средства.

Не исключается коррупционный подход при проведении оценки объектов недвижимости со стороны аккредитованных при исполнительных органах власти оценщиков.

Мнение арендаторов интересно?

Согласно ст. 2 п. 1 ФЗ-159, в случае, если органом исполнительной власти созданы координационные или совещательные органы в области развития малого и среднего предпринимательства, решение о включении арендуемого имущества в нормативно-правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества может быть принято органом государственной власти субъектов РФ или органом местного самоуправления не ранее чем через 30 дней после направления уведомления указанным координационным или совещательным органам.

Таким образом, обязательным условием становится уведомление координационных и т.п. органов. Такое уведомление требуется, по смыслу приведенной статьи, предположительно для получения согласия от этих органов. Однако в ст. 8 законопроекта «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве» в числе полномочий, которыми наделяются такие органы, не указано право (обязанность) по принятию подобных решений.

Во избежание правовой коллизии федеральное законодательство должно четко оговорить полномочия координационных или совещательных органов.

Отдельно стоит оговорить необходимость принятия участия указанных органов в формировании целевого адресного перечня (об условиях и порядке формирования перечня указано в комментариях

к законопроекту «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве»).

Статья 4 ФЗ-159 гласит, что порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендованного имущества осуществляется «в случае согласия субъекта малого и среднего предпринимательства» (п. 4 указанной статьи).

Однако в законе порядок предоставления согласия арендаторов отдельно не предусмотрен. Кроме того, в п. 6 данного закона указано, что орган исполнительной власти представляет на утверждение Правительства Москвы целевой адресный перечень, без указания на мнение арендаторов. Таким образом, арендаторам не дается возможности заявить о своем согласии (несогласии) воспользоваться преимущественным правом на выкуп арендованного имущества.

Помимо мнения арендаторов, повторимся, по смыслу Федерального закона, должно также учитываться мнение координационных или совещательных органов.

Норма об обременении «не работает»

Отдельно необходимо остановиться на вопросе назначения использования помещения, подлежащего выкупу.

Городские власти неоднократно высказывали опасения, что после перехода права собственности бывшие арендаторы изменят назначение помещений, что в свою очередь приведет к наполненности одного района предприятиями, предлагающими аналогичные услуги. В ФЗ-178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» в ст. 31 предусмотрено такое обременение, как обязанность использовать приобретенное в порядке приватизации имущество по определенному назначению. Однако данная норма не соотносится с действующим ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поскольку указанный нормативно-правовой акт не позволяет зарегистрировать обременение, указанное в тексте регистрируемого договора купли-продажи. Таким образом, норма об обременении недвижимости попросту «не работает». Однако возможность обременения предусмотрена федеральным законодательством. ФЗ-159 говорит о возможности расторжения договора купли-продажи в случае несоблюдения такого обременения. Таким образом, необходимо вносить дополнения в законодательство о регистрации сделок, в противном случае имеет место ситуация, когда нормы федерального законодательства не реализуются.

Для реализации данной статьи необходимо в договоре купли-продажи предусмотреть такое обязательство для покупателя, а также предусмотреть ответственность за неисполнение данного обязательства, вплоть до расторжения договора купли-продажи. При этом в договоре купли-продажи должно быть четко указано, что такая обязанность сохраняется за покупателем и после регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества. В противном случае норма ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» об ограничении в пользовании недвижимым имуществом не будет работать.

Договор залога

В подп. 5 ст. 5 ФЗ-159 указано, что в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, обязательным является заключение договора залога указанного имущества до его полной оплаты. Договор о залоге арендуемого имущества заключается одновременно с договором купли-продажи указанного имущества.

Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.

Таким образом, если заключается договор залога «указанного имущества», то в случае неисполнения обязательства (в данном случае внесения денежных средств в полном объеме) залогодержатель получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Поскольку залогодержателем является собственник имущества, следовательно, в случае невнесения денежных средств в счет выкупа недвижимого имущества собственник получает удовлетворение из стоимости (ничем не обеспеченного) заложенного имущества, т. е. ничего не получает.

Итак, договор залога должен заключаться с собственником недвижимого имущества после перехода права собственности к арендатору. Т. е. после внесения записи в ЕГРП.

В сложившейся ситуации предлагаем в случае невнесения денежных средств в предусмотренные договором сроки в тексте договора предусмотреть следующее:

– если денежные средства частично внесены, но покупателем принято решение отказаться от реализации преимущественного права на выкуп недвижимого имущества и, следовательно, оставить договор аренды без изменения, то в таком случае у «несостоявшегося» покупателя будет предоставлено право по его выбору: а) частично внесенные денежные средства засчитать в счет арендных платежей; б) вернуть внесенные денежные средства с учетом удержания начисленных процентов, предусмотренных п. 3 ст. 5 ФЗ-159. 

Рассрочка – всего на год…

Законопроект «О приватизации государственного и муниципального имущества Москвы» закрепляет, что субъекты малого и среднего предпринимательства будут иметь преимущественное право выкупа арендуемых ими у города помещений площадью до 100 кв.м, при этом срок рассрочки оплаты приобретаемого ими имущества установлен до года.

Соотношение (100 кв.м и срок рассрочки на один год) предоставляется всем арендаторам без исключения. Такой единообразный подход является нецелесообразным, поскольку каждое арендованное помещение, находящееся в собственности города Москвы, в зависимости от размера, назначения помещения и др. факторов приносит для арендатора свою определенную прибыль. Единственное, что объединяет экономические показатели, – это размер средней арендной платы по г. Москве.

По статистическим данным Департамента имущества города Москвы, в среднем арендная плата за один кв. м в городе Москве в год составляет 5 тыс. рублей.

Для многих арендаторов более выгодным будет оставаться арендатором помещения, а не его собственником. Аккумулировать значительную денежную сумму в короткие сроки представляется для многих арендаторов экономически невыгодной стратегией.

Таким образом, установление единого срока для всех арендуемых площадей, подлежащих выкупу, не соответствует интересам арендаторов.

Мотивация решения неясна

Законопроект «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве» (далее – законопроект) призван регламентировать условия для развития малого и среднего предпринимательства, в частности, в сфере оказания имущественной поддержки. Согласно п. 1 ст. 20 указанного законопроекта имущественная поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства осуществляется исполнительными органами власти города Москвы в виде передачи во владение и (или) пользование государственного имущества города Москвы.

В соответствии с ч. 1 подп. 5 ст. 20 данного законопроекта органы исполнительной власти города Москвы в пределах своей компетенции ежегодно формируют, корректируют, дополняют и утверждают целевой адресный перечень государственного недвижимого имущества города Москвы, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, предполагается наличие определенного перечня, ограничивающего право на выкуп. В данном случае имеет место нарушение конституционного принципа равенства перед законом и судом. Огромный пласт недвижимого имущества будет исключен из сферы действия принимаемого законопроекта. Мотивация такого решения остается невыясненной. Данное обстоятельство влечет дискредитацию законных интересов малого и среднего предпринимательства и его прав на выкуп арендованного имущества, одновременно ущемляя конституционные права граждан на равенство перед законом.

Во избежание нарушения прав и законных интересов субъектов малого и среднего предпринимательства при формировании перечня должны быть соблюдены такие условия и критерии, как согласие арендатора на выкуп арендуемого имущества, с учетом мнения органов исполнительной власти субъекта РФ, при участии в формировании перечня координационных или совещательных органов (указанных в федеральном законодательстве).

Обращаем внимание на тот факт, что по многим действующим договорам аренды недвижимого имущества арендованные помещения передавались юридическим лицам не в качестве имущественной поддержки малого и среднего предпринимательства, предусмотренной ст. 20 указанного законопроекта, а исключительно как арендаторам, которым как субъектам малого предпринимательства предоставляется льгота по арендной плате.

Учитывая данное обстоятельство, считаем, что условия и критерии порядка и формирования перечня должны быть следующие:

  • в отношении недвижимого имущества, переданного субъектам малого и среднего предпринимательства в аренду в качестве имущественной поддержки, предусмотренной ст. 20 законопроекта, мнение органов исполнительной власти субъектов РФ приоритетно;
  • в том случае, если имущество передано в аренду в результате переуступки права, распоряжения и т. д., необходимо учитывать мнение арендатора;
  • если недвижимое имущество включено в целевой адресный перечень, то аренда такого объекта автоматически становится долгосрочной (минимум на 15 лет).

Право на участок

Отдельно необходимо рассмотреть вопрос, связанный с правом собственности на земельный участок, занимаемый недвижимым имуществом, подлежащим отчуждению.

Договором аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, предусмотрена обязанность арендатора по оформлению в аренду земельного участка, занимаемого зданием, в котором находятся арендованные площади.

В настоящее время действующим законодательством предусмотрен следующий порядок: в случае аренды несколькими арендаторами одного здания земельный участок, на котором оно располагается, оформляется в аренду тем арендатором, кто первый обратился за таким оформлением.

В случае выкупа недвижимого имущества аналогичный подход недопустим, поскольку ущемляет права остальных арендаторов здания.

ГК РФ в п. 2 ст. 552 устанавливает, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю предоставляется право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Учитывая содержание данной статьи, предлагаем в договора купли-продажи вносить условие о режиме владения и пользования землей. В том случае, когда в здании находится несколько арендаторов, реализующих свое право на выкуп арендуемого имущества, земельный участок, находящийся под этим зданием, предлагаем оставить в собственности города. Одновременно будет соблюден принцип равенства. 

 

Подводя итог вышесказанному, становится очевидно, что в настоящее время в арендных правоотношениях возникла необходимость в разработке и принятии единого нормативно-правового акта, регламентирующего особый порядок по аренде и выкупу государственного и муниципального недвижимого имущества.

Владимир Рядский,
генеральный директор ООО Агентство
«КЛАРИКОН»

РЕКЛАМА: